Незадолго до выборов Президента РФ Владимир Путин в своем ежегодном послании Федеральному собранию поручил усовершенствовать расчет налога на имущество так, чтобы для граждан это был «справедливый и посильный» налог. В середине мая текущего года депутаты Государственной Думы во исполнение данного поручения разработали и представили законопроект, призванный ограничить рост платежей по налогу на недвижимость.

 

Напомним, существующий сегодня формат расчёта налога на имущество физлиц был введен в 2015 г. Он исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости (установленной в ходе кадастровой оценки). До этого при расчете указанного налога использовалась значительно более низкая инвентаризационная стоимость (определялась БТИ). Базовая ставка налога для владельцев жилья – 0,1%. Муниципалитеты могут повышать базовую ставку налогообложения жилья (стоимостью до 300 млн рублей) с 0,1% до 0,3% или понижать ее до нуля. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн руб. ставка составляет 0,1%, до 20 млн – 0,15%, до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%. В Подмосковье средние ставки – 0,1% для квартир и 0,3% для жилых домов и дач.

Для новая налоговой системы был предусмотрен переходный период. Первые четыре года сумма налога уменьшается на понижающие коэффициенты: в первый год – 0,2, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8. С пятого года скидка отменяется.

 

Представленный в мае законопроект предусматривает отказ от повышения коэффициента выше 0,6. Сейчас коэффициент 0,6 (для расчета налога на 2017 г.) применяют 28 регионов, перешедшие на кадастровую стоимость с 2015 г., включая Москву, еще 21 – 0,4, 15 – 0,2. Помимо этого ограничения, в тех регионах, где коэффициент уже достиг 0,6, законопроект предлагают ограничить ежегодный рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки 10%, независимо от того, как выросла кадастровая стоимость недвижимости.

 

Причина столь серьезных изменений в налогообложении очень проста. Схема введения и функционирования налога на недвижимое имущество на основании кадастровой стоимости всегда вызывала вопросы, особенно в части определения этой самой стоимости. Стремление максимально приблизить кадастр к рынку на практике нередко приводило и приводит к явному завышению кадастровой стоимости объектов, что, естественно, вызывает недовольство граждан и попытки оспорить налог.

Как считают аналитики портала IRR.ru – «Точная массовая оценка недвижимости невозможна в принципе – метод не позволяет учесть множество факторов, влияющих на цену конкретного объекта. Более того, рыночная цена – величина переменная. В период роста экономики она может резко увеличиться за короткий срок (например, в 2006 г. квартиры в Москве подорожали в два раза), а в кризис – так же быстро откатиться назад. При этом переоценка кадастра – процесс сложный, достаточно длительный и, что немаловажно, - дорогой. Поэтому кадастр за рынком практически никогда не успевает. Больше всего проблем с оценкой возникает в периоды снижения цен на недвижимость – то есть в такие, как сейчас. Когда цены растут, указанная в объявлениях стоимость объектов не сильно отличается от цен продаж, поэтому оценщики могут использовать открытую информацию. Однако в периоды спада существенно увеличивается разрыв между ценами предложения, которые есть в базах, и ценами реальных сделок, точно известных только продавцу и покупателю. Например, в настоящее время величина торга при покупке квартиры в Москве может составлять от 2-3% до 50% - в зависимости от сегмента и объекта. Учесть такое «скрытое» снижение цен при массовой оценке невозможно.

На практике все это приводит тому, что люди в кризис вынуждены платить государству не просто больше – в связи с переходом на «рыночный» налог на недвижимость, а неадекватно больше – из-за завышенной кадастровой оценки. При том что доходы населения существенно упали».

 

Фактически, предложение депутатов определить максимальный коэффициент при расчете налога на уровне 0,6, то есть предоставить скидку в 40% от кадастра, и ограничить ежегодный рост платежа 10% представляет собой попытку «сгладить» неизбежные «ошибки» кадастровой оценки. В общем, это правильно. Но, снимет ли такой «подход» претензии населения к установленной кадастровой стоимости? Скорее всего нет, многие наверняка будут по-прежнему считать установленную стоимость их недвижимости несправедливой и завышенную, и, соответственно, будут и дальше пытаться оспорить кадастровую оценку (в том числе в суде).

 

По мнению «Индикаторы рынка недвижимости» - выходом из ситуации стало бы изменение подхода к расчету кадастровой стоимости объектов. Она должна коррелировать с рыночной ценой, но при этом быть ощутимо ниже рынка, чтобы компенсировать населению ошибки при оценке, изменение рыночной конъюнктуры и т.п. Даже если кадастровая стоимость недвижимости будет процентов на 40-50 ниже среднерыночных цен, бюджеты соберут существенно больше, чем в то время, когда налог исчислялся на основе инвентаризационной стоимости. И при этом у граждан не будет оснований для оспаривания кадастровой оценки.

 

 

Оценка квартир

Оценка квартиры от 3 000 р
3 000 RUB

Подробнее

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка недвижимости от 10 000 р
10 000 RUB

Подробнее

Оценка земельных участков

Оценка земли от 10 000 р
10 000 RUB

Подробнее

Оценка для залогов в банке

Оценка для банка от 4 000 р
4 000 RUB

Подробнее

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости от 15 000 р
15 000 RUB

Подробнее

Оценка бизнеса

Оценка бизнеса от 40 000 р

40 000 RUB

Подробнее

Оценка ценных бумаг

Оценка ценных бумаг от 15 000 р

15 000 RUB

Подробнее

Оценка транспортных средств

Оценка транспорта от 3 000 р

3 000 RUB

Подробнее